1、热心网友问民宿淡季如何做到高入住率？2、某粉丝想了解民宿进入淡季怎么生存？ 3、别人家的民宿怎么天天有人住？
首先，了解淡季做到入住率90%，我们需要知道一年当中的淡季分别是在什么时候，有那些因素是影响淡季出租房源的因素。
1）气候影响：淡季多集中在寒冷季节（1月、2月、3月、9月、11月、12月份），大部分城市受气候影响产生淡季。这与旅游人群选择温度适宜城市有关，当地住宿人群受淡季影响偏小。
2）节假日后：节假日前后一周左右相对比较淡，属于狂欢后的沉默寡言，由于工作属性，假日把用户的时间休息集中了，会导致假日后一周明显淡下来。
3）当地城市变化：例如最近中国香港城市，已经预定住宿的用户，在此期间会造成空前惨淡，与4）同属于不可抗力因素。
对于大部分房东来说，做民宿的始发点大都是为情怀与投资回报率。进入淡季的时候很多民宿房东没有做好心理预期，面对突如其来的淡季并没有做好心理准备。并没有相对应的措施，没有分析过自己产品属性与平台偏好，以至于淡季打个打败仗。
体验类民宿有两个维度造成，1，有天然的条件制作成不一样的入住体验。例如我们经常在民宿平台广告上看到的特色民宿—①洞穴风+②树洞风+③孤岛风等，这些民宿都有天然的优势，在所有的民宿产品中属于极少数超顶级产品，在这类产品中不存在淡旺季区分，属于一房难求的状态。唯一需要考虑的因素就是成本因素：（房租+改造+签约年限）支出＜运营收益收入。2，城市民宿中标准户型改造体验类。这类民宿是我们常见的民宿房源，因为可以通过人为设计改造成“网红风”从而吸引用户预定。常见的类型有—①波希米亚风+②摩洛哥风+③日式风+④INS风与滑梯泡泡池浴缸元素等，这一类型的风格在民宿用户群体中也是偏受用户喜好的，根据实际效果也能进入顶级产品。在民宿平台略加运营在淡季也不愁售卖。也属于一房难求的状态。（结合前两篇文章中的流量漏斗分析）
性价比民宿比较容易阐述，从成本角度阐述：公式一：民宿的成本=①二房东收房的中介费+②房租成本+③设计改造费+④水电燃气煤+⑤保洁费+物品折旧费+⑥价格机会成本与空房机会成本+⑦签约年限等。观以上成本部门是固定成本是不可变动的，暂时不讨论。公式二：（常规民宿收益=adr（客单价）x售卖天数-民宿的成本）体验类型民宿切入的是高消费人群，性价比切入的低消费人群，对标的是便宜。套用公式二：保证收益稳定=淡季(adrx入住天数）降低—（拿房时：成本中房租成本降低↓+设计改造费降低↓），通过公式二我们很容易发现，当我们设计性价比民宿产品时，我们需要在源头控制房租与改造费成本，才能在淡季保证稳定的收益。
清楚本身产品定位之后，就可以在淡季针对性的选择平台进行运营，以城市民宿为例，如果房源量在20套以下，建议重点在1-2个平台，因为10套民宿的库存是有限的，通过这1-2个平台能够很好地消掉自己的库存，不建议全平台上线套以上，建议可以全平台去上房子。
对于体验类民宿与性价比民宿分别不同运营平台建议：体验类民宿=airbnb+榛果
在了解淡旺季趋势时间表与明确产品在民宿平台定位之后，结合专栏中爱彼迎流量漏斗AARRR分析进行优化，那如何在淡季的时候控制价格呢？主要分为两块，基础宏观定价逻辑与七天内与十五天价格风控
1）收益定价：未来1个月以上，预售定价可以定位成本均摊价的200%，参考成本定价法。
2）中期定价：未来15-25天，出租率如果大于30%，涨价；低于30%，降价。
3）短期定价：7-14天，出租率如果大于40%，涨价；低于40%，降价，低于市场中位数水平预售。
5）当日定价：当天空房产品曝光高于市场中位数建议保持原价；曝光低于市场中位数，降价；参加平台当日特价活动，力争满房。
注意：提价和降价策略，尤其重要是周日至周四建，议按照总房价的10%调整。周五周六建议在基础价上小浮动5%调整
为什么要重点关注3-7天动态调价？根据Airbnb数据显示，未来预定量占70-80%，而当天的甩房价只有百分之20%。所以在未来3-7的价格尤其重要，未来3-7天价格在BNB不提前降价到当天会降价非常多才能甩出去。在这里可以插入一个技巧：当天榛果and途家甩房量是远大于BNB的，在这里可以未被平台监控房源打一个价格lose，以获得更高收益。
1）未来3-7天出租率在50%以下 ，属于销售一般偏差水平，通常每日都会有20套左右尾房等待销售。
2）未来3-7出租率在50%-70%左右，属于正常销售偏好一点水平，当天甩房的风险也很大的，20套房基数大于会当天空置甩房3-5套。
3）本周出租率 70% ，属于超售不错的水平，通常当日满房比较容易达成。
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：过往通过平台预订的客人，每一个客人都加微信，备注好每一位客人的姓名来源城市和入住时间；把客人拉倒对应本地群，在群里分享本地优惠活动，精准营销。
：在群里分享新房免费试睡活动，免费约拍活动，摄影师产生内容可再次分享传播
：淡季有资源的房东有时间可以好好策划公众号文章，微博抽奖试睡活动，小红书晒图朋友圈更新民宿动态
：民宿商圈附近有办公企业，尝试去谈签约协议差旅住宿合作，给到对应的优惠政策
：加大本地中介中长租渠道对接，推荐滞销型房源长租，长短租结合减少淡季出租压力
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